امروزه با گسترش شهر نشینی، اجاره نشینی جزء لاینفک زندگی شهری شده است، اما موضوع بحث ما این است که اگر مورد اجاره در حین اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود به گونه ای که نتوان از آن استفاده مطلوب نمود تکلیف عقد اجاره به چه صورت خواهد بود؟ به عنوان مثال در حال حاضر که ویروس کرونا در کشور حاکم شده و موجب اخلال در کسب و کار عده ای همچون تالارها و برخی رستوران ها شده است، به گونه ای که به دلیل عدم وجود مشتری کسب درآمدی را عملا نمی توان برای اینگونه مشاغل در نظر گرفت؛ آیا می توان به استناد اینکه مستاجر نمی تواند از مورد اجاره استفاده مطلوب نماید عقد اجاره را فسخ نمود یا عقد اجاره همچنان پا برجاست و طرفین ملزم به رعایت آن هستند؟
ماده ۴۸۱ قانون مدنی در خصوص خارج شدن عین مستاجره از انتفاع، چنین بیان داشته که « هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. » حکم ماده راجع به « عیب » خود « عین مستاجره » است و نه عوامل بیرونی ( مثل ویروس کرونا )، حکم ماده ۴۸۱ قانون مدنی عینا در بند ۲ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نیز آمده است با این تفاوت که در صورت حدوث عیب و عدم توانایی بر رفع عیب مستاجر حق « فسخ » قرارداد را داشته باشد.
اما در صورتی که عوامل خارجی مانع از انتفاع مورد اجاره شوند تکلیف چیست؟ آیا مستاجر باید بسازد و بسوزد و یا می توان این حق را داد که بتواند فسخ و یا انفساخ قرارداد را از دادگاه بخواهد؟
به نظر می رسد با توجه به روح حاکم بر مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی که در خصوص عوامل خارجی ( فورس ماژور ) وضع شده اند و مفهوم مواد۴۷۱،۴۸۰،۴۸۱ و ۴۹۶ همین قانون که به قابلیت انتفاع تا پایان مدت اجاره اشاره دارند، رعایت انصاف است به مستاجر حق داد که فسخ قرارداد یا انفساخ آن را که اساسا قراداد مزبور به خاطر کسب منفعتی، منعقد شده است، به جهت عدم انتفاع از مورد اجاره حسب مورد، به صورت جزئی یا کلی، از دادگاه بخواهد.