عنوان:
تصرفات مستاجر ملک مشاعی
پرسش:
در صورتی‌که دعوای تخلیه عین مستاجره توسط مالک مشاعی اقامه شده باشد رسیدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه است؟
نظر هیئت عالی:
رسیدگی به چنین دعوایی وفق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب مانند هر دعوای حقوقی دیگر صورت می‌گیرد و از آنجا که طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی اجاره مال مشاع جایز است لکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک بنابراین تصرفات مستأجر جزء مشاع از ملک باید مأذون به اذن کلیه مالکین ملک مشاع باشد و در صورتی‌که مالک یا مالکین قسمتی مشاع از ملک آن را اجاره دهند تصرف مستأجر در آن با اذن بقیه مالکین مشاع صحیح خواهد بود و اگر شریکی اجاره ندهد و اذن هم ندهد تصرفات مستأجر در سهم مشاعی این شریک با لحاظ ماده ۳۰۸ قانون مدنی در حکم غصب خواهد بود. رسیدگی به دعوایی تخلیه جزء مشاع از مورد اجاره بلامانع است و چون با عنایت به مواد ۳۰۸ و ۵۷۵ و ۵۷۶ قانون مدنی ادامه تصرفات متصرف نسبت به سهم مشاعی تصکه حکم تخلیه نسبت به آن صادر شده مجوز قانونی ندارد در مقام اجرای حکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تمامی ملک تخلیه می‌شود مگر این‌که طرفین در باب اداره کردن ملک مشاع توافق کنند. ممکن است گفته شود اجرای حکم تخلیه از تمامی مورد اجاره منافی حقوق مستأجر و مالکیت او در قسمتی از منافع ملک است لکن چون مستأجر در مورد مالکیت منافع حق بیشتری از مالک ندارد و از ابتدا امر هم باید با اذن سایر مالکین مشاع تصرف کرده باشد، تخلیه تمامی مورد اجاره در مقام اجرای حکم با مقررات قانون مدنی در باب شرکت و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مطابقت خواهد داشت و اتفاق‌نظر صحیح به نظر می‌رسد.
نظر اتفاقی:
گرچه در این مورد بحث، دو نظریه مشورتی مختلف وجود دارد، به نظر می‌رسد نظریه مشورتی ۴۵۱۴/۷ ـ ۲۷/۹/۶۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه به واقعیت نزدیک‌تر و با قانون مطابقت بیشتری دارد و استدلال این‌که تخلیه ملک مشاعی نسبت به کل شش‌دانگ با حقوق مستأجر منافات دارد لذا خلع ید مستأجر از کل ملک قانونی و صحیح نیست زیرا با این استدلال تخلیه سهم مشاعی مورد اجاره هم نباید جایز باشد و حال آن‌که طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی قانونگذار اجازه داده است و از طرفی مستأجر با اجاره نمودن ملک مشاعی رأساً به ضرر خود اقدام نموده و حق خود را در معرض خطر قرار داده است. بنابراین، در صورتی‌که یکی از شرکا نسبت به سهم خود دادخواست تخلیه بدهد، از تمام ملک اجاره‌ای خلع ید خواهد شد./نشست قضایی